arkan1973: (Default)

Ровно неделю назад мы готовили материал о фешенебельном районе Москвы Гранд Парке. Однако, объективности ради, просматривая все материалы об этом жилом комплексе нашли и то, что вы прочтете в послесловии

Жилой комплекс Гранд Парк представляет собой настоящий мини-город. В нем реализованы все условия для комфортного и безопасного проживания. ЖК Гранд парк расположен в экологически чистом столичном районе в уникальной местности. С одной стороны здания комплекса примыкают к благоустроенному парку, с другой стороны – к березовой роще. При этом комплекс расположен неподалеку от центра города по адресу Москва улица Гризодубовой д 4.

arkan1973: (Default)

Девелоперы загородных поселков выводят на рынок новые предложения и учатся на своих ошибках.

В начале 2009 года в самый разгар кризиса некоторые девелоперы загородной недвижимости не побоялись выйти на рынок с новыми предложениями. Например, такая компания как RDI, выставила на продажу сразу два коттеджных поселка «Южные горки»  (10 км по Каширскому шоссе) и «Клубничные поля» ( 20 км по Киевскому) примерно по 200 участков в каждом поселке, нарезанных, в среднем по 10 соток. Несмотря на разницу в расстояниях, предложение по цене в них было, примерно, одинаково – в среднем по 10 тысяч долларов  за сотку земли. И это несмотря на то, что рынок загородной недвижимости практически встал. Не продавались ни дома ни участки, а цены на объекты продолжали падать. А у компаний начались серьезные проблемы с денежной ликвидностью. На что же рассчитывали  девелоперы, в чем была их цель, и достигли ли они ее?

Цель была в том, чтобы вытянуть у людей хоть какие-то деньги для того, что бы закрыть свои проблемы с ликвидностью, а так же, возможно и заработать в долгую. Для этого им пришлось, во-первых, значительно снизить цены на свою землю. Но как нащупать тот уровень цены, за которую покупатель все же готов брать землю даже на падающем рынке и даже в кризис. Расчет был на то, что есть люди, готовые потратить свои имеющиеся сбережения не на покупку одно-, или двух- комнатной квартиры в Москве, а на то, что бы за эти деньги переехать в близкий загород- купить землю и построить свой собственный дом. И при этом не ютиться на 50 метрах квартиры, а жить в полноценном 150-200 метровом коттедже. Тем более, что на рынке появилось  строительных компаний, готовых демпинговать для того что бы выжить в это трудное время, а стоимость материалов для постройки дома тоже значительно снизилась. Так сложилась цена – в среднем по 100 тысяч долларов за участок. А во-вторых, девелоперам пришлось отказаться, даже от денег, которые они получают со строительных компаний, при продаже участка «с подрядом» и последующей постройки на этом участке типового дома. Они предоставили покупателям право самим решать – готовы ли они жить в поселке без единой концепции домов, и право самим выбирать себе проект дома и строителей.

И этот расчет полностью оправдался! Несмотря на очевидные минусы, этот подход оказался гораздо демократичнее, чем продажа участков с подрядом. Люди начали покупать участки, несмотря на то, что на начальных этапах продаж – в феврале марте на поселках не было ничего, кроме обещания девелопера построить коммуникации в поселке. Только домик  продаж одиноко возвышался над заснеженным полем. Конечно, перед заключением договоров, покупатели выясняли всю подноготную земли, находили всеми способами информацию про девелопера, его финансовое состояние и перспективы на будущее. Только после получения все информации – заключали договор.

Основные работы по строительству поселков начались только летом, но к этому моменту более половины всех участков уже было выкуплено или забронировано. Многие люди решались на покупку только тогда, когда видели, что строительные работы действительно идут – вокруг поселков возводятся ограждения, к домам тянут коммуникации. Но еще больше потенциальных покупателей еще даже не решились на покупку, поскольку уверены, что коммуникации так и не будут построены.

Ну и конечно, в процессе постройки поселка, и видя серьезные показатели продаж, девелоперы увеличивали свои аппетиты и повышали цены на участки.

На текущий момент, продажи в первых очередях поселков практически закончены, поступили в продажу новые участки. Если в поселке «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» это просто участки во второй очереди, то в поселке «КЛУБНИЧНЫЕ ПОЛЯ» через дорогу появляется новый поселок, который назван «ЧЕРНИЧНЫЕ ПОЛЯ». Теперь, продавать свою землю девелоперам гораздо легче, поскольку видна вся предыдущая проделанная работа и люди относятся с большим доверием.

Так, чем же отличаются «черничные поля» от «клубничных»? В основном тем, что застройщик сделал большую работу над ошибками и откорректировал проекты так, как это будет удобнее, и для целей продаж, и в конечном счете для покупателей. Во-первых, несколько уменьшился средний размер участков, с десяти до восьми соток- этот размер в наибольшей степени устраивает покупателей. Во-вторых, увеличились размеры полотна дорог в поселке и размеры въездных ворот. В-третьих, расположение участков более оптимально относительно дорог и друг друга. Все это вроде бы мелочи, но поскольку и само поле расположено удачнее чем «клубничное» и оно не примыкает к дорогам, и самолеты непосредственно над ним не летают, это делает «черничные поля» лучшим предложением по сравнению с «клубничными».

А что же в поселке «ЮЖНЫЕ ГОРКИ»? Есть ли какие-нибудь плюсы второй очереди продаж, относительно первой. Да. Участки второй очереди находятся на самом возвышенном месте в этих полях. Все участки очень ровные и удобные. Рядом с ними будет располагаться водо-заборный узел, а значит и давление в трубах будет самое лучшее. В лесной зоне по краю поселка располагается удобная дорожка для прогулок.

Показателем того, что людям интересны предложения в обоих поселках, является то, что в первую неделю продаж было забронировано более 20 процентов от количества участков. Плохо лишь то, что девелопер, снова хочет поднять цены продаж.

Вероятно, все это, показатель того, что рынок загородной недвижимости оттолкнулся от своего дна и начинает постепенный рост.

Монахов Евгений, специально для «Голос Мордовии»

arkan1973: (Default)

Продолжение интервью с Евгением Монаховым специалистом отдела продаж загородной недвижимости крупного столичного агентства недвижимости.

Давайте продолжим наше интервью. Мы поговорили о рынке недвижимости в глобальном плане, но давайте спустимся с небес на землю. А чем конкретно занимаетесь в компании Вы?

Я, работаю риэлтором в отделе загородной недвижимости крупного агентства неджижимости. Моя работа – организовывать грамотную рекламную компанию продаваемых объектов, принимть звонки от клиентов, организовывать показы объектов, организовавыть и проводить сделки купли-продажи, вобщем, ничего особенного, это обычная работа риэлтора. Я работаю как с отдельными участками и загородными домами, так и с коттеджными поселками. Но практика показывает, что бы продавать что-то хорошо и эффективно, нужно очень хорошо владеть информацией по определенному объекту, поэтому, например, один риэлтор не может продавать участки во всех поселках подмосковья, ему приходиться специализироваться на одном или двух.

Значит, вы работаете, так сказать на переднем крае и хорошо понимаете специфику рынка. Тогда, у меня такой вопрос – возможно ли обычному человеку в кризис сохранить свои сбережения при помощи вложения в недвижимость, или даже немного заработать?

Конечно. Всегда есть возможность заработать на тех или иных операциях с недвижимостью. Но как это сделать, обычно, знают только те, кто очень хорошо знаком с тем или иным рынком. Я считаю, что в данном случае, такими людьми, являются специалисты по продажам в том или ином сегменте недвижимости. Возможно, у них самих и нет значительных средств, для вложения в рынок, но они очень хорошо знакомы с цифрами, наличием или отсутствием спроса, развитием ситуации в будущем, поэтому инвестор, может воспользоваться их опытом, для того что бы заработать на рынке.

Если не сложно, и если это не секрет, Евгений, приведите конкретный пример, как можно это осуществить.

Нет, это не секрет. На самом деле, любой человек, который умеет хорошо анализировать ситуацию с продажами и спросом может найти для себя оптимальную и наименее рискованную схему для вложения накопленных денег.

Возьмем, к примеру, ситуацию с продажами в коттеджных поселках «Южные горки» 10 км от МКАД по Каширскому направлению и «Клубничные поля» 20 км от МКАД по Киевскому направлению. В этих поселках реализуются земельные участки ИЖС от 8 до 15 соток без подряда. Застройщиком этих поселках является компания RDI. В начале продаж в данных поселках имелось значительное количество предложений участках, и по мере продаж, самые удобные и ликвидные участки, например те, что находятся рядом с лесом, продавались быстрее и успешнее. Кроме того буквально на глазах менялась ситуация с постройкой коммуникаций- производилась их активная застройка. Сейчас, продажи в первых очередях данных поселков практически заканчиваются, остались единичные предложения. Поэтому, люди, которые вложили бы свои сбережения на начальном этапе проектов, например в июне, купив интересные и удобные по расположению участки, уже сейчас моли бы продать их с 30-40 процентной прибылью. Причем, минимальное вложение, которое нужно было бы сделать, составляет порядка 100-120 тыс долл. Риэлторы, которые занимаются продажами, знают, что на просмотры приезжают люди, которые готовы были бы приобрести участки на данной стадии проекта, пусть даже дороже, но подходящих участков практически не осталось. Все они раскуплены людьми для строительства собственных домов.

Ну тогда, может быть это единичный случай, и особый временной интервал, когда можно было заработать?

Ну почему же? Через некоторое время, вероятно откроется для продажи вторая очередь продажи участков. И данная ситуация повторится.

А не станут ли тогда люди покупать участки уже во второй очереди, а не у тех, кто купил их в первой для инвестиционных целей?

Конечно, будут люди, которые начнут покупать сразу во второй очереди, но и определенно найдутся те, кто захочет приобрести участки в первой очереди продаж, поскольку все коммуникации будут построены там гораздо быстрее. Такие люди уже есть.

Скажите, такая ситуация только в этих двух коттеджных поселках. Или и на других подобных объектах это возможно?

Пожалуй, что нет. Не на всех проектах ситуация одинакова. Как я ранее рассказывал, продажи в некоторых коттеджных поселках были начаты еще до кризиса, соответственно застройщик закладывал в них и цену на тот момент. И эти цены, конечно, снижались, но и сейчас, порою, они выглядят неадекватно текущему рынку. Обычно продажи на таких объектах единичны, а некоторые поселки и вовсе заморожены до лучших времен.

Это означает, что можно вложиться и потерять часть своих сбережений?

Конечно, необходимо смотреть и анализировать каждый такой проект отдельно. Встречаться и консультироваться с продавцами и специалистами, которые ведут продажи на данном объекте. Самому знакомится с ситуацией продаж.

Спасибо Евгений,я думаю, что это хорошая схема инвестирования, и вполне понятная. Вероятно, она заинтересует наших читателей. А какие варианты заработать в кризис вы еще видите?

Ну, еще более простой и понятный вариант заработать в кризис, это отслеживать по рынку очень недорогие предложения. Объекты, которые стоят гораздо дешевле, чем могли бы стоить. Ведь в кризис, у некоторых людей появляется острая необходимость в наличных деньгах. Деньги, обычно, нужны очень срочно. И поэтому, некоторые люди, первым делом распродают ту недвижимость, которая куплена на перспективу, или не является предметом первой необходимости. Уж, конечно человеку легче расстаться с земельным участкам, или загородным домом, чем с городской квартирой, в которой он проживает. Поэтому, загородная недвижимость часто продается с пометкой «срочно».

Но, ведь, обычный инвестор, не в состоянии очень часто производить мониторинг рынка на наличие подобных вариантов?
Вы правы. Как раз тут и можно воспользоваться услугами хорошего специалиста, у которого, что называется, глаз наметан, который, сходу может определять такие варианты срочной и дешевой продажи. А так же впоследствии сможет досконально проанализировать все документы о собственности и организовать сделку купли-продажи, ускорение регистрации.

http://golos.vip-rm.info/new/2009/10/19/realt/ http://golos.vip-rm.info/new/2009/10/19/realt/#comments кризис, недвижимость Деловые новости, интервью
arkan1973: (Default)
21104_200Кризис остановил продажи дорогих коттеджей, но поспособствовал покупателям земли без подряда. Интервью с гостем из Москвы. Сотрудником столичного агентства недвижимости. Евгением Монаховым.

Здравствуйте Евгений, спасибо, что откликнулись на мою просьбу дать интервью и заглянули к нам в редакцию.

Здравствуйте Аркадий. Спасибо за приглашение. С удовольствием отвечу на Ваши вопросы.

Я объясню причины моего интереса к разговору с вами. Ведь известно, что Московский рынок жилья, во многом, задает тренды для рынка в регионах. Это и продажа квартир, и коттеджей, и земельных участков. Знаю, что многие люди, уехавшие в Москву из Саранска и заработавшие там деньги, с удовольствием покупают недвижимость на родной земле. И интересно, куда теперь пойдут цены вверх или вниз. И не остановятся ли продажи в связи с кризисом.

Хорошо. Давайте об этом поговорим.

Давайте об этом поговорим.
Да. Московский рынок недвижимости во многом задает направления для тех или иных изменений, происходящих на региональных рынках. На протяжении многих лет я стараюсь отслеживать подобные тренды, и прихожу к выводу, что рынок в регионах повторяет то, что происходит на Московском рынке с задержкой в среднем два-три месяца. Темп, с которым в Москве росли цены до кризиса, а так же время, когда рынок развернулся к падению, был повторен в регионах как раз с такой задержкой. Конечно, это касается в большей степени квартир, но так, же и продажи земельных участков.

Перед тем как говорить с вами о рынке загородной недвижимости в московской области, я заглянул в интернет и увидел большое количество предложений продажи земельных участков. Скажите, это действительно так? Количество предложений земли увеличилось?

Да, Аркадий, вы не ошиблись. Количество предложений земли увеличилось по сравнению с прошлым периодом. И на то есть ряд причин. Во первых, это конечно кризис. Из-за него выросло количество предложений, как квартир, коттеджей, так и земли. Людям нужны живые деньги, что бы решать свои проблемы, возникшие в основном бизнесе. А продажа недвижимости, купленной впрок, это как раз один из способов пополнить свои оборотные средства.

А насколько, увеличилось предложение, и насколько упали цены в связи с кризисом?

Согласно публикуемой статистике, в среднем, цены на рынке загородной недвижимости снизились на 30 процентов, по отношению с докризисными. Но это, как говорится, средняя температура по палате. Тут интересно посмотреть на структуру спроса и предложения. По данным статистического отдела нашей компании больше всего снизились цены на сельскохозяйственные земли, которые продавались оптом, в пятидесяти километровой зоне от МКАД – в пять и даже десять раз, Оптовые цены на большие участки в зоне тридцати километров от МКАД упали в два раза, в зоне от тридцати до пятидесяти в четыре раза. Стоимость земли, которая продается в розницу до тридцати километров, практически не изменилась. Некоторые продавцы вообще не снижали цены, и, несмотря на это, активно реализуют свои участки. А по моему ощущению продажа большой земли (от 2 гектар) вообще встала. Хотя до кризиса девелоперы расхватывали вообще всю землю, на которой можно было строить, даже не совсем ликвидная.

А что с предложением?

Предложение и земли и коттеджей увеличилось где-то на 30 процентов. Бросились продавать те, кому срочно нужны деньги. Но продавцы тоже разные. Одни, купили свою недвижимость или строили свои дома на пике кризиса. И они до сих пор думают в категориях докризисных цен. Надеются выручить при продаже хотя бы столько же, сколько они вложили реальных средств. Но покупатель уже не хочет покупать по этим ценам, поскольку появились другие продавцы, которые хотят продать срочно, для того что бы погасить кредит в банк, поскольку проблемы в бизнесе не позволяют выплачивать кредит, как раз это и снижает стоимость объектов процентов на тридцать, или те кто уже понимает, что рынок восстановится нескоро, но деньги нужны сейчас.

По телевизору и в СМИ говорят, что кризис закончился, и все рынки начинают расти. А как это отражается на текущем рынке, по вашему мнению. Чего же ждать роста цен или их дальнейшего падения?

То, что говорят по телевизору нужно конечно слушать, но при анализе ситуации пользоваться своей головой. А ситуация такая, что квартиры до сих пор продолжают падать. Это падение не очень большое где-то полпроцента в месяц. Возможно, это можно назвать стагнацией. Я лично думаю, что к декабрю падение остановится. Но это обусловлено исключительно сезонным фактором. Но скорого роста рынка ждать не стоит. Слишком много людей, кому срочно нужны наличные, для решения своих проблем и мало покупателей с реальными деньгами. Тем более рынок кредитов скорее мертв, , чем жив, да и не хотят так легко брать кредиты как до кризиса. Слишком велика неопределенность с будущим.

Вы говорите про квартиры, а что по поводу коттеджей и земли?

Примерно та же ситуация, что с квартирами, но есть и некоторые отличия. Например, по сравнению с июлем на 5-10 процентов подорожали земельные участки без подряда почти по всех коттеджных поселках эконом класса И думаю, что тенденция к подорожанию такой земли сохранится. Вообще, недорогая земля без подряда в строящихся коттеджных поселках это хит продаж. Девелоперы почувствовали спрос в этом сегменте и теперь пытаются насытить рынок предложением

Я не совсем понимаю. Квартиры и коттеджи дешевеют, а земля растет в цене? Как такое возможно?

Да. Возможно. Это происходит, потому что многие коттеджи и квартиры начали выставляться на рынок по изначально завышенным ценам, например, более года назад. И они могут находиться в экспозиции до сих пор, конечно, снижать цену, но все равно каждый раз находится выше цены рынка. С землей все наоборот. Массовое предложение земли без подряда от девелоперов появилось как раз год назад и они хотели сделать быстрые продажи, что бы залатать дыры в своих бюджетах. Кроме того, это было самое начало продаж в этих поселках. Это означает, что в чистом поле стоял домик продаж и больше ничего, кроме обещаний девелопера построить все коммуникации. Поэтому они выставили самые минимально возможные цены. Как раз цена и стала решающим фактором для покупателя. Даже на этой, начальной стадии шли активные продажи. Теперь же другая ситуация. Девелоперы облагородили свои участки – построили ограждения, дороги. Видно, что идет процесс закладки коммуникаций. Поскольку есть хороший спрос и цена растет. Это закон рынка.

Кроме того, продажи в данном сегменте рынка растут именно благодаря кризису. Многие покупатели, у которых имелись сбережения до кризиса, и которые они потратить на покупку квартиры, возможно, несколько переосмыслили свои жизненные ценности и приняли решение приобрести что-то более конкретное и надежное, нежели квартира. Это земля. А покупка земли это первый шаг к постройке своего дома. Как раз о жизни на природе в своем доме мечтает большинство жителей мегаполисов, так загрязненных и перегруженных транспортом.

«Южные Горки»

ПРОДАЖА УЧАСТКОВ ИЖС
С ПОДВОДКОЙ ВСЕХ КОММУНИКАЦИЙ

http://golos.vip-rm.info/new/2009/10/06/realty/ http://golos.vip-rm.info/new/2009/10/06/realty/#comments недвижимость Деловые новости, интервью

Profile

arkan1973: (Default)
arkan1973

February 2012

S M T W T F S
    1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12131415161718
19202122232425
26272829   

Syndicate

RSS Atom

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jul. 20th, 2017 12:46 pm
Powered by Dreamwidth Studios